鄰損與復原

房子後方的22層大建案,結構體已經灌漿至頂層22層,對我們這些鄰近小蝦米似的散戶房子結構的影響力道,已漸趨穩定。這是修補房子因鄰損產生龜裂的最佳時機,因為最壞的情況已經過去,另一方面,建商的工班還在現場,只要建商有誠意解決,要風有風,要水有水,資源充沛;否則等建商班師回朝」,困難度會增加很多。 

 建商承辦人員告訴我會找廠商來看、然後報價,再談怎麼修補。我想,在此之前我應該先做些準備,以免未抓到重點徒勞治標而已。這當然要找經驗豐富的「龜毛營造諮詢一下。他到現場看了一下,要我「確實仔細了解龜裂的實際情況,雖然結構技師說結構沒問題,但是不同程度的龜裂會有不同的修補工法,因此,他建議我把較嚴重的龜裂點切開一個缺口,取樣檢視龜裂情形與深度再決定怎麼修補。   

 

切開檢視,卸下重擔

按照龜裂的程度,我選了七個較可疑的點當作取樣點,架起樓梯,用手砂輪機(浮濫打)切出一個矩形,然後用起子、小鐵鎚,從矩形邊緣輕輕一層層敲鬆分解,為了追蹤裂痕,分解過程要避免傷及裂痕,因此只能十分小心謹慎,慢慢來。切開七個取樣點中,有五個是粉光層龜裂,RC面完好如初;僅有二處清除粉光層後,發現RC面有非常表淺細微的龜裂,小心從裂縫旁再輕敲深入約5mm,用毛刷輕輕拂淨表面粉屑,未發覺縫隙;再用水清洗乾淨後、吹乾用放大鏡看,也未看到深入RC結構面的龜裂,至此,心中的疑慮與不安盡去。 

選了七個較可疑的點當作取樣點

9龜裂取樣點.jpg 

 

龜裂取樣處切開

1.切出取樣點.jpg

 

用起子、小鐵鎚從切口旁輕敲勿損毀裂痕,逐層剝除追蹤裂痕
用毛刷清除乾淨,可清楚看見龜裂僅於粉光層,粉光層抹得相當厚,RC層未龜裂。

2.粉光層龜裂W.jpg  

 

另一處龜裂取樣點

3.切出另一取樣點.jpg

 

RC層有龜裂現象,要繼續追蹤探索 

 5內層RC龜裂剖析W.JPG  

 

繼續往RC層敲開追蹤探索,清理乾淨

發現RC層約有0.5公分深表淺的龜裂,龜裂未深入內部

研判是RC表層與泥膏、粉刷層緊密結合而一起龜裂,並非結構性龜裂。

5.內層RC龜裂剖析

 

 

窗台滲水如何修補?

既然無關結構,修補方式就單純多了,室內只要批土、油漆就可以。然而就在討論要如何修補的過程中,由於連續下了幾天的雨,我們發現四個窗台龜裂處有輕微滲水的現象,這下麻煩來了。我問對方要如何修補,他們找來他們協力的防水廠商來看現場。他們告訴我,要用高壓灌注防水發泡劑(打針方式),我問那可以維持多久,他說三至五年,我不喜歡這種治標又不持久的方式,問他有沒有比較持久的作法,他說目前他們都是用發泡劑;那用環氧樹脂(Epoxy)呢?他說環氧樹脂只能用低壓灌注,而且裂縫至少要有2mm以上才能灌注。雙方在沒有交集的情況下,陷入膠著。   

窗台的龜裂取樣點 

 7.窗台取樣點.jpg  

 

連日大雨,水氣暈滲進來(照片刻意調暗讓水氣明顯) 

6窗台水氣暈滲W.jpg

  

仔細切開清理,發現僅有粉光層龜裂;RC層沒有龜裂現象,水是怎麼進來的? 

研判是外牆粉光層龜裂,防水層破裂,水沿著鬆散崁縫的水泥砂漿暈進來,沿著內部粉光層裂縫滲出來。 

8窗台龜裂剖析W.jpg    

再度請教「龜毛營造,他也不贊成用灌注發泡劑的方式。我們討論了半天,認為最好的方式是,用敲開窗台外牆的方式,找出滲水原因一次治本解決問題。說得容易,做起來可是困難重重,因為這四個窗台分別在二、三、四、五層樓,若要搭鷹架可能要付出不少代價,無論如何先找對方談談再說。對方非常乾脆,二話不說,立刻召他們的工班來評估如何施工。工班師傅神勇無比,問我要怎麼切?一副反正錢是老闆付的、房子是你的,你要怎麼切我都配合的樣子。我實在不願大動干戈,把新房子搞得滿目瘡痍,因此,只要求在窗台小範圍可疑處切割敲開。由於切開範圍不大,師傅說在窗邊作業即可――不用搭架,因此工程簡化不少。 

師傅站上樓梯,手裡拿著卸去安全保護蓋的「浮濫打(手砂輪機),啟動電源,手砂輪機的切割刀片立即高速旋轉,看起來好像是隨時會取人首級的血滴子,操作稍有不慎就會發生危險,提醒他小心,他一副淡定模樣,令人捏一把冷汗。接著,一陣塵土飛揚,伴隨著刺耳的切割聲,他很快就把要敲開的區域切割出來,然後用鑿子把切割區域內的磁磚、線版敲開。

 

真相可以隱藏,但不會消失

一經敲開,所有隱藏在磁磚裡面的內幕一一浮現。我冷靜檢視這些開口,心中有些感慨,當初雖然全程監工,但是知識與經驗有限,無法立即發現問題。現在當然也有一些領悟,窗戶四周是結構最弱,也是鋁框與RC異材結合問題最多的地方,若窗戶上面無任何雨遮屏蔽,一定要有最萬全的考量,千萬別以為崁實,做防水就不會發生問題。 

以下分析滲水原因:

1.   板模不精準:RC預留窗框太大,崁縫處容易出現大的收縮縫或不易填實(因為會坍流)。
2.   崁縫料品質:崁縫料加入膨鬆劑與RC框結合力不夠,稍微一震就分離,而且密度變差,水氣容易暈散進來形成壁癌。
3.   防水工法不周全:防水層只做一道,窗角防水層未加玻璃纖網防裂,稍有小裂縫防水就破功。

 

他山之石,可以攻錯

自地自建業主大多是第一次蓋房子,對窗台漏水之患即便有經歷過切身之痛,但對解決之道大多相信營造會處理好,而沒有認真做功課或未堅持貫徹有效的工法。相對於大建商,一個建案一、二百戶,有上千個窗戶,處理不好,會有跑不完的客訴與糾紛。因此,對窗台有高度警覺,以免在完工鷹架拆除後,要修補維護都要付出相當慘痛的代價。也因此,他們都戒慎恐懼,如履薄冰的看待窗台防水,以下針對上述問題列出他們的作法供參考。 

1.   板模不精準解決方法:要求板模工班窗縫要介於2-3公分,若板模或灌漿產生過大誤差,就要補灌漿或調整窗框。
2.   崁縫料品質解決方法:使用未添加膨鬆劑的水泥砂漿(加拌防水材更好),調整適當的水泥配比,以克服不易吸取與填注的問題;若使用調配好的門窗框專用崁縫材料,確保品質一致與穩定,就更好,當然這會增加一些成本。
3.   防水工法不周全解決方法:窗框四周多做幾道防水,RC層做一道、崁完縫第二道、粉光層第三道,並在窗角防水層加玻璃纖網防裂。

 

修補程序

既然已經切開,問題也已經大致明瞭,經雙方討論後廠商的修補程序如下:

1.   先用無收縮水泥拌防水材料把可見的縫隙填實(自己完成)。
2.   塗上防水彈泥,由於切割面積不大,因此未加玻璃纖維網。
3.   磁磚外觀修補復原(修補得很粗糙不是很令人滿意,算了)。
4.   室內打發泡劑補強,以防萬一(小工程,4處不到一小時搞定)。
5.   1F-5F室內樓層所有龜裂批土補漆(大工程,油漆師傅很用心,感謝)。 

 

外牆切開,防水層、粉光層都已經破壞,無法判斷真正滲水點,只能全面加強。

13外牆切開W  

 

用無收縮水泥拌防水劑(紅色),把可填到的孔隙都灌實,

這種事很沒效率只能自己做,沒有人 願意陪你玩。

 12無收縮水泥填實W  

 

塗上防水彈泥,再把磁磚貼回,外牆就完成。

14塗上防水彈泥  

 

外牆處理好,內部再打發泡劑補強。

10窗台灌注點W   

 

從內部灌注找到這個窗戶真正滲水的原因不是外牆

從窗框冒出的發泡劑追蹤水滲入的路徑:

是由鋁窗的接縫往下滲入崁縫層、崁縫層未填實、結果水竄入內牆。

除了打發泡劑外,我還把鋁框接縫處清乾淨、抹上矽利康防水。

11窗台漏水W    

 

這整個防水修補過程花了大概三週,自己又花了一週清理滿室的粉塵,總算告一段落。這過程雙方都能十分理性的溝通,對於提出的要求建商都予適當的回應,例如,挖地下室打樁,鄰近房屋的樁於地下室完成不拔樁;找第三方監測隨時記錄房屋變化;承諾並履行後續修補復原。感謝建商處理鄰損時展現的誠意,也慶幸房子結構沒有受損,這當然也要感謝我的營造,讓結構能承受這些檢驗。

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六家蓋房子

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  • louis
  • 達人精神。令人佩服
  • 訪客
  • 看到您的文章對我幫助很大。我家旁邊也有蓋大樓,但是我當初沒讓拍照。建商打椿完2個月內陸續看到房子越來越多裂縫。可否請問打樁完還會影響我家嗎?對方開挖地下三層。房屋有裂縫要隨時告知嗎,還是等到多久再告知一併處理。因為我買了二手屋,想要裝潢,但發現房子出現裂縫,我不知應如何處理,要不要裝潢,如果地板磁磚打掉重用,會不會對房子造成更大損害,而且現在是後面蓋大樓,將來還有旁邊也會蓋,這樣房子可以承受二次嗎?每天都擔心睡不著。
  • 當初沒拍照存證,會有各說各話的困擾,最好現在找對方補拍,以免後續問題繼續坐大,雙方沒有一致客觀的真相基礎,導致紛爭不斷,仲裁單位也難以處理。

    若對方願意處理,那也要等大樓灌漿至頂樓,整棟大樓的重量對附近地區的影響穩定後,再修補較有穩定性;若對方不願處理,在房屋使用執照下來前,向當地主管機關申訴(若鄰房也有同樣受損情形,聯合起來陳情會更有力),嚴重的話,會被勒令停工,直到改善,最好是不要走到這個地步。

    房子多少都會產生裂縫,主要是龜裂在哪裡?一般房子的地板是房子載重的地方,地板把重量傳遞給樑,樑再傳遞給柱,柱再傳給大地,所以樑柱的龜裂攸關結構,地板的龜裂對結構的影響就沒那麼大。

    以上是個人的經驗,在下沒看過您的房子,也不是結構技師,無法給您具體專業的建議。

    錫安居 於 2016/08/10 09:56 回覆

  • 訪客
  • 我打電話給土木技師,他說鑑定已經結束。我也打給工務局,工務局請工地主任過來,工地主任說:我們社區有6-7戶沒鑑定,到時候已現況來修復。只是不知道是不是安撫話?謝謝你的回覆,感激萬分!
  • 加油,祝福您。

    錫安居 於 2016/08/23 14:42 回覆

  • 訪客
  • 您好,看到您的文章讓我比較了解建屋時的鄰損狀況,我家旁的畸零地近日開始動工建屋,但因距離相當近(不到1公尺),開工前地主僅向社區管委會告知建屋一事,並無請第三方來做臨屋鑑定報告,因近年新聞常播報建屋鄰損爭議,我家的社區大樓屋齡又近30年,故開工前我先將自家屋況拍照作為比對,目前才開始打樁一天,但家中牆面、門框已開始出裂痕,請問現時間點補請第三方做鄰損報告可行嗎?若確實需修補房屋,此種修補費用是否可要求對方支付呢?
  • 只要對方願意做當然可行,若可證明是因對方施工而引起的損害,當然有權請求修復。建議您趕快和對方反應,必要時向當地主管機關申訴。

    錫安居 於 2017/10/27 03:08 回覆

  • t469t
  • 感謝分享這麼多實務的建屋經驗!!
    看完真的受益良多,直接增進10年功力~
    真的推~謝謝~
  • 訪客
  • 珍貴抓漏經驗分享 感謝格主!