創造雙贏的契約

         契約是保障雙方權益的文件,千萬別輕忽,以免日後陷入自己同意的束縛中。個人認為好的契約能同時讓雙方受益,創造雙贏的局面。就業主而言,契約應能保障其房屋達到一定的品質要求,就建商而言,應能在蓋完房子時獲得合理的利潤。天下沒有白吃的午餐,業主要是在某方面向建商多”拗”到一點,先別高興,通常建商也不是省油的燈,很有可能會在其它你不知道的地方 ”調整” 回來;反之,業主吃了悶虧,也許不見得有機會向建商討回公道,但是很可能會終身免費向建商作負面的”口碑行銷”,以表達心中的怨氣。

以下是個人從簽約過程學到的寶貴經驗,供大家參考!

a.以明確的品牌名稱代替空洞的抽象名詞

        一般建商的制式契約大都簡單籠統,這樣的契約會讓雙方產生不同的解釋空間,種下日後爭執的種子。所以要儘可能具體的描述,特別是建材的描述,例如:以 ”XX牌磁磚”來取代 ”高級磁磚”就會明確的多,因為每個人對高級磁磚的定義不同。訂契約時應看清楚,寫清楚,不要怕麻煩,將來才有保障。

b.業主大忌 — 無條件同意建商使用同等級建材施工

      契約書常會寫使用XX牌磁磚或同級品,這理應是避免該廠牌產品停產或缺貨時的替代方案,但很多建商是因為同級品較便宜才這麼做,因為契約這麼寫他便可以理直氣壯的告訴你他沒有違約。問題是怎麼定義「同級品」契約通常不會交代,個人建議加上「變更任何建材或使用同級產品須經業主同意」,若萬一有爭議時可以保護自己的權益。

c.契約註明 「按圖施工」是上上策

      實務上,期待營造廠完全按圖施工那幾乎是不可能的事,圖面上有些東西實作是很困難的,特別是鐵工部分,當業主希望壓低價格時,鐵工通常會以縮短工時來提升競爭力,換句話說,就是以鐵工師傅好施工、省時的方式施工,而非以圖面規範的方式施工,要是你提出質疑,他們通常會告訴你大家都這麼做,或施工上有困難等等,你要是不積極尋找答案,進行溝通協調,接著灌漿後就沒有修正的機會,外表也看不到裡面的鋼筋,所有的錯誤都會被美麗的磁磚包裹起來,真相只有參與者才能知道,這當然會影響房子的結構與耐震強度。所以,簽約時說清楚,告訴營造廠你的要求標準是「按圖施工」,讓營造廠正確的估算合理價格,免得日後橫生爭議。當然要求完全按圖施工,有時好像是不食人間煙火,但基本上契約這麼簽,並加註若需變更需經業主同意,以保持較大彈性,若執行上真的有困難可以和建築師討論變通的方式。

d.請建商列出工程項目、內容與單價,方便日後追加減

    建商的制式契約形形色色,各有不同的列舉方式,但至少都應涵蓋以下項目:

1)工程主結構  

2)外牆

3)內牆

4)地坪

5)屋頂

6)防水

7)門窗

8)磁磚

9)衛浴

10)樓梯及扶手

11)電梯

12)水電(單獨列出)

11)雜項

e.水電工程

        我的水電工程並未包含在營造廠工程內,是我另外找的,工程費是以坪計算的,我覺得無論單價如何,下列水電材料一定要定義清楚,以避免日後爭議。

1)電源箱、弱電箱用烤漆鐵箱或白鐵箱。

2)電線的品牌與各回路的線徑(如:浴室防漏電迴路、專用插座、一般插座、電燈、冷氣、電熱水器…等)。

3)開關、插座的品牌。

4)電管品牌。

5)水龍頭的品牌。

6)水管/汙水管(橘色汙水專用管)及接頭的品牌與厚度。

7)開關盒/燈盒(灌在水泥裡的BOX)是白鐵盒或鍍鋅鐵盒。

8)瓦斯管與接頭是厚(3mm)的白鐵管或薄(2mm)的白鐵管或PVC管。

9)白鐵熱水管與接頭是厚管(3mm)或薄管(2mm)。

10)特別需求:根據自己的需求提出。像我希望電源箱至少能多4P以上的備用空間,每層弱電箱都用主箱的尺寸,方便日後擴充使用,畢竟房子是要住數十年的。

f.施工方式 (軟契約)

        我的房屋工程設計圖有些部分是未明確列出的,例如:圍牆、防水工程、和隔壁相鄰的牆壁如何銜接…等,營造廠要是沒提醒你,你也沒提出,日後發現不符你的期待,雙方難免會有不同意見,若因此傷和氣就不值得了。所以請建商列出他們怎麼做?做到什麼程度?例如防水的做法就很多種,他們如何施工?日後您覺得不足,要追加也比較有依據。

        另外,像灌漿後何時拆板模也要事先談好,不然可能灌漿3天營造就讓鐵工上去吊鐵工作,甚至隔天就吊鐵,你連1天的養護時間都沒有,你抗議也太慢了,因為鐵已經吊上去了,鐵工師傅正在施工,你要怎麼澆水養護?

         簽約時,我就和營造商談妥:灌漿後7天放樣;10天拆側模、柱模、牆板,開始立柱、立側模、水電等後續施工;14天後拆樓板;28天後拆樑柱。大家照著約定時間安排工程進度,就比較不會有爭議。

g. 列出特別需求

        每個人心中都有自己的夢想家或理想屋,無論如何只要你的想法和設計圖有出入的部分,都要事先和營造廠溝通,看看他能怎麼幫你實現或變更,切忌施工中改來改去,讓工程的施工計畫趕不上你的變化,這樣會弄得雙方關係緊張不已。

h.口頭承諾不如白紙黑字

     不管你把房子交給誰蓋,即使是親朋好友也是一樣,所有的口頭承諾,都有可能被有意或無意的忘記,白紙黑字能讓雙方認真履行承諾,也較能提供好的保障。
 

期待有更多好的建商,蓋出優質的房屋

       愈來愈多人希望能蓋出堅固、安全、舒適的好房屋,價格低已不是選擇建商的唯一的選擇。拜科技所賜,如何蓋好房子的知識在網路上垂手可得,想蓋房子的人多少都會涉獵蓋房子的相關知識,也都希望找到好建商,蓋出自己喜歡的好房子,而不需要耗費太多時間傷腦筋。基於此,上述a~h似乎很 ”龜毛” 但是對一個重視信譽愛惜羽毛的建商而言,絕不會是沉重負擔,反之,他們會視它為自己的使命而全力以赴,我們期待有更多理性成熟的業主,共同 ”培養” 出更多優質的建商,蓋出令人滿意的房屋。 

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六家蓋房子

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  • chen033131
  • 錫先生你好,拜讀你的文章也稍多時日了!你以較口語化的方式由淺至深的講解讓我這個完全不懂建築的小女子也稍稍了解一些些!從中讓我學習到蓋房子的工法、術語。最重要的做事的態度!你的龜毛篇讓我不禁豎起大拇指向你比讚呢!
    寫這封信給你其實小女子的房屋建築執照於這星期一(5/27)下來了!營造商有中意也準備由他來幫我們建造!但是我與我先生面對6/2的簽約日總有著很大的恐慌,雖有準備的資料但是雜亂無章真不知道該如何讓對方了解我們的需求與條件。所以特地寫信來打擾,想向你要份你與營造商簽約的合約書,不曉得方不方便呢?不情之請還請見諒!打擾了!謝謝!
  • 我簽約的情況有些特別,因為營造是我的同學,我們彼此熟悉,有話或疑問就直接討論,較無不好意思提問的顧忌。我自己事先也是經驗不足,與營造廠簽約這篇文章,是我在施工過程時發現有很多施工細節契約沒有規範到,希望藉著這篇文章提醒大家注意簽約的細節。

    我的契約大約有10頁,其實內容分類後顯得很簡單,就是每個施工項目的報價和廠商的估價單,真正施工的規範反而著墨不多。記得當時我是以有限的經驗和知識列了一張備忘錄,和我營造的同學討論,他說沒問題照作。工程進行中我發覺其實還有很多遺漏的,還好是自己的同學好商量,但總是慢了一步,做了再改是很麻煩的一件事。我筏式基礎到一樓地板的水電就是在修修改改中進行。

    建議您避免當場倉促簽約。營造廠通常有他們自己的契約,您可在正式簽約前,先要一份空白契約,帶回去仔細琢磨,提出不明確點,請他解釋,再列出自己需求附上,最後雙方整合成一份較完整的契約。
    我覺得我的契約參考價值不大,若您覺得需要可以和我連絡:eMail:chishuo22gmail .com
    加油,祝福您!

    錫安居 敬上 (抱歉,您沒有留下mail ,只好公開回覆您囉!)

    錫安居 於 2013/06/01 07:32 回覆

  • 悄悄話
  • 訪客
  • 先生您好,因為自家最近也要自地自建,拜讀先生的文章學得受益良多

    請問先生可以多提供一些相關的營造廠資訊或一些相關資訊嗎

    真的萬分感謝!

    mail: vsnaarenicegmail .com
  • Ashely
  • 先生您好,因為要拆掉舊家重建,拜讀先生的文章,得到許多營造的相關常識,請問先生可以多提供營造廠的資訊或相關資料嗎,非常謝謝您的幫忙!

    mail: ashely200831gmail .com