創造雙贏的契約

         契約是保障雙方權益的文件,千萬別輕忽,以免日後陷入自己同意的束縛中。個人認為好的契約能同時讓雙方受益,創造雙贏的局面。就業主而言,契約應能保障其房屋達到一定的品質要求,就建商而言,應能在蓋完房子時獲得合理的利潤。天下沒有白吃的午餐,業主要是在某方面向建商多”拗”到一點,先別高興,通常建商也不是省油的燈,很有可能會在其它你不知道的地方 ”調整” 回來;反之,業主吃了悶虧,也許不見得有機會向建商討回公道,但是很可能會終身免費向建商作負面的”口碑行銷”,以表達心中的怨氣。

以下是個人從簽約過程學到的寶貴經驗,供大家參考!

a.以明確的品牌名稱代替空洞的抽象名詞

        一般建商的制式契約大都簡單籠統,這樣的契約會讓雙方產生不同的解釋空間,種下日後爭執的種子。所以要儘可能具體的描述,特別是建材的描述,例如:以 ”XX牌磁磚”來取代 ”高級磁磚”就會明確的多,因為每個人對高級磁磚的定義不同。訂契約時應看清楚,寫清楚,不要怕麻煩,將來才有保障。

b.業主大忌 — 無條件同意建商使用同等級建材施工

      契約書常會寫使用XX牌磁磚或同級品,這理應是避免該廠牌產品停產或缺貨時的替代方案,但很多建商是因為同級品較便宜才這麼做,因為契約這麼寫他便可以理直氣壯的告訴你他沒有違約。問題是怎麼定義「同級品」契約通常不會交代,個人建議加上「變更任何建材或使用同級產品須經業主同意」,若萬一有爭議時可以保護自己的權益。

c.契約註明 「按圖施工」是上上策

      實務上,期待營造廠完全按圖施工那幾乎是不可能的事,圖面上有些東西實作是很困難的,特別是鐵工部分,當業主希望壓低價格時,鐵工通常會以縮短工時來提升競爭力,換句話說,就是以鐵工師傅好施工、省時的方式施工,而非以圖面規範的方式施工,要是你提出質疑,他們通常會告訴你大家都這麼做,或施工上有困難等等,你要是不積極尋找答案,進行溝通協調,接著灌漿後就沒有修正的機會,外表也看不到裡面的鋼筋,所有的錯誤都會被美麗的磁磚包裹起來,真相只有參與者才能知道,這當然會影響房子的結構與耐震強度。所以,簽約時說清楚,告訴營造廠你的要求標準是「按圖施工」,讓營造廠正確的估算合理價格,免得日後橫生爭議。當然要求完全按圖施工,有時好像是不食人間煙火,但基本上契約這麼簽,並加註若需變更需經業主同意,以保持較大彈性,若執行上真的有困難可以和建築師討論變通的方式。

d.請建商列出工程項目、內容與單價,方便日後追加減

    建商的制式契約形形色色,各有不同的列舉方式,但至少都應涵蓋以下項目:

1)工程主結構  

2)外牆

3)內牆

4)地坪

5)屋頂

6)防水

7)門窗

8)磁磚

9)衛浴

10)樓梯及扶手

11)電梯

12)水電(單獨列出)

11)雜項

e.水電工程

        我的水電工程並未包含在營造廠工程內,是我另外找的,工程費是以坪計算的,我覺得無論單價如何,下列水電材料一定要定義清楚,以避免日後爭議。

1)電源箱、弱電箱用烤漆鐵箱或白鐵箱。

2)電線的品牌與各回路的線徑(如:浴室防漏電迴路、專用插座、一般插座、電燈、冷氣、電熱水器…等)。

3)開關、插座的品牌。

4)電管品牌。

5)水龍頭的品牌。

6)水管/汙水管(橘色汙水專用管)及接頭的品牌與厚度。

7)開關盒/燈盒(灌在水泥裡的BOX)是白鐵盒或鍍鋅鐵盒。

8)瓦斯管與接頭是厚(3mm)的白鐵管或薄(2mm)的白鐵管或PVC管。

9)白鐵熱水管與接頭是厚管(3mm)或薄管(2mm)。

10)特別需求:根據自己的需求提出。像我希望電源箱至少能多4P以上的備用空間,每層弱電箱都用主箱的尺寸,方便日後擴充使用,畢竟房子是要住數十年的。

f.施工方式 (軟契約)

        我的房屋工程設計圖有些部分是未明確列出的,例如:圍牆、防水工程、和隔壁相鄰的牆壁如何銜接…等,營造廠要是沒提醒你,你也沒提出,日後發現不符你的期待,雙方難免會有不同意見,若因此傷和氣就不值得了。所以請建商列出他們怎麼做?做到什麼程度?例如防水的做法就很多種,他們如何施工?日後您覺得不足,要追加也比較有依據。

        另外,像灌漿後何時拆板模也要事先談好,不然可能灌漿3天營造就讓鐵工上去吊鐵工作,甚至隔天就吊鐵,你連1天的養護時間都沒有,你抗議也太慢了,因為鐵已經吊上去了,鐵工師傅正在施工,你要怎麼澆水養護?

         簽約時,我就和營造商談妥:灌漿後7天放樣;10天拆側模、柱模、牆板,開始立柱、立側模、水電等後續施工;14天後拆樓板;28天後拆樑柱。大家照著約定時間安排工程進度,就比較不會有爭議。

g. 列出特別需求

        每個人心中都有自己的夢想家或理想屋,無論如何只要你的想法和設計圖有出入的部分,都要事先和營造廠溝通,看看他能怎麼幫你實現或變更,切忌施工中改來改去,讓工程的施工計畫趕不上你的變化,這樣會弄得雙方關係緊張不已。

h.口頭承諾不如白紙黑字

     不管你把房子交給誰蓋,即使是親朋好友也是一樣,所有的口頭承諾,都有可能被有意或無意的忘記,白紙黑字能讓雙方認真履行承諾,也較能提供好的保障。
 

期待有更多好的建商,蓋出優質的房屋

       愈來愈多人希望能蓋出堅固、安全、舒適的好房屋,價格低已不是選擇建商的唯一的選擇。拜科技所賜,如何蓋好房子的知識在網路上垂手可得,想蓋房子的人多少都會涉獵蓋房子的相關知識,也都希望找到好建商,蓋出自己喜歡的好房子,而不需要耗費太多時間傷腦筋。基於此,上述a~h似乎很 ”龜毛” 但是對一個重視信譽愛惜羽毛的建商而言,絕不會是沉重負擔,反之,他們會視它為自己的使命而全力以赴,我們期待有更多理性成熟的業主,共同 ”培養” 出更多優質的建商,蓋出令人滿意的房屋。 

---------------------- 參考本站的簽約內容總整理 -------------------------

 

arrow
arrow

    錫安居 發表在 痞客邦 留言(5) 人氣()