房子蓋好快一年了,這一陣子部落格一直沒有更新,主要原因是營造退場,換成自己進場接手照明、熱水器、排油煙機…家俱等,真是家事如麻,難以分身。何不交給別人做?只因手賤如我,註定一生勞碌,加上歲月的淬鍊,累積了許多各行各業的黑心內幕,因此愈來愈不相信專業,導致凡事總要不斷地做功課,汗流滿面才得以餬口。事事躬親、事事DIY,感覺每天都有忙不完的事;另一方面覺得都是瑣碎的小事,對想自地自建的讀者沒有太大幫助,所以部落格就一直擱在那裏遲遲沒有更新。不過最近有機會碰到一個對當前營造環境的窘境,非常有感的營造廠負責人,我們各自以「自地自建業主」與「營造廠」的角度,交換心得,真是相見恨晚…!

 

緣由

蓋房子告一段落後,明知今生再蓋一棟房子的機率不大,但遇到工地總是駐足觀摩一番的「惡習」似乎一時難改,最近在我住家附近一處工地,由於常常經過,發現業主幾乎整天泡在那裏自我改善,再仔細看他鐵工、板模的施工品質、灌漿前的準備,令龜毛如我也要自嘆弗如!對此高龜毛等級的未來鄰居,非親自認識討教一下怎麼對得起自己。一陣寒暄之後,原來對方是某營造廠的負責人,正在蓋自己的房子。用本身的專業蓋自己的房子,照自己的期許蓋出高標準的房子,不稀奇;我感興趣的是他在幫別人蓋的時候是否也採用相同的標準?如果我對建築一無所知,願意付出合理的價格,我能得到相同「龜毛」等級的房子嗎?答案是肯定的,基本上標準都是相同,工班也相同,但是執行面常受限於營造業目前現實環境的限制,獨木難成林,為了維持品質只好自己一直跟在工班後面加強或收尾。說是使命感也好、龜毛也好、個性也好,總之和我自地自建的感受有很多相同之處,總覺得無力扭轉大環境,我們就各自經驗討論出目前營造業面臨的困境,整理如下,希望有助於想蓋好房子的朋友!

 

營造業面臨的挑戰

一、板模、鐵工、泥作、水電人員斷層

工地是很具挑戰的工作環境,不是烈日酷暑就是寒風刺骨,不是一般人能忍受的;加上時時要從鷹架上攀高爬低,地上又到處充斥鐵釘、鐵線、鋼筋,真是處處佈滿危機,因此,願意投身此行業的年輕人愈來愈少。人力斷層形成需過於供的狀態,使得營造廠手上能選的工班有限,想要好的工班就必須等待,若有進度的壓力不能等,也只好將就工班。以目前的人力市場結構來看,這人力短缺的情況有愈來愈嚴重的趨勢,因此,要蓋出扎實好房子的難度勢必愈來愈高!

 

惡劣的工作環境.jpg  

--工地危機四伏、夏日炎炎,工地一點風或樹蔭都沒有--

 

二、專業素養未能與時並進

經歷九二一大地震的慘痛經驗後,政府大幅修正建築法規與建築技術規則,希望藉此提升房屋結構安全,但是現場施工的工班或營造管理者,卻未必下功夫自我提升。工地裡常聽到師傅者給業主最大的保證是「把它當作自己的房子來蓋,這句話誠意十足,卻未必是品質的保證。原因是很多師傅專業素養並未及時提升,仍然師承九二一大地震之前的工法,他們認為如此施工是理所當然,特別是小建案,常未劍及履及完全照圖施工,只要屋主沒意見就好(通常屋主認為花錢就是要交給專業去處理,自己何需多費心)。也許很多師傅或營造廠常自認他們已經盡心盡力去做,但是不對的工法就是無法達到預期的結構安全;業主心中雖有疑問,卻因專業知識不夠,提不出有力的質疑,這是令業主雖不放心卻無可奈何的地方,也是常找「自己人」蓋,因雙方認知不同,結果不歡而散的原因。

 

三、混凝土加水的問題

混凝土在預拌廠依一定比例拌好後,為什麼澆置時還要加水?因為加水可以增加灌漿的工作性,讓灌漿師傅較不用費力去搗實,就可以使混凝土易於充填模板各個角落,讓灌漿不會產生蜂巢現象;問題是加了水就破壞原有混凝土的設計強度,為了易於施工、灌漿外表好看而犧牲應有的強度,任誰也不願意,但是加不加水外表也不易察覺,只有業者心裡最明白。營造廠若不出面維護信譽替業主爭取權益,自地自建的業主通常處在不對等的劣勢情況下,心中雖有疑慮卻也無可奈何?請預拌廠加大坍度增進工作性,似乎是雙贏的解法,但也未必就能完全避免被加水,何況這還這要增加混凝土的成本,業主若不願意,為了施工方便性而加水真的很難避免。

幫浦車加水-w.jpg  

--澆置大樓的混凝土泵浦車,因長時間高壓泵送需要加水散熱;

這源源不斷地進水,究竟只是散熱用或加到混凝土?最好的驗證方式是管尾取樣送驗--

 

 

灌漿-3w.jpg  

--龍柱在握, 搗實晒一旁, 千山萬水我獨行--

 

 

灌漿-1w.jpg  

--黃河之水天上來,水花揚起混凝土強度不復回--

 

 

灌漿-2w.jpg  

--水神加持―灌柱子不用搗實也不太會有蜂巢現象的秘訣--

 

 

典型蜂巢現象拷貝  

灌漿不良爆米花現象。如果是集合住宅,業主是誰都還不確定,誰會在乎?

自地自建如果業主不在意,營造也不會當作一回事!

 

石材掩飾蜂巢現象.JPG

蜂巢現象甚至連用水泥砂漿修補一下,即使救不了結構,
至少減緩鋼筋受到水氣侵蝕 的簡單動作都不願意做;
反正貼上華麗的石材讓外觀氣派,誰會意識到金玉其外,敗絮其中呢?

 

 

四、遇強則強,遇弱則弱的鐵工

同樣的工班,通常不會有相同的施工結果。千里馬需要具備慧眼的伯樂,才能日奔千里。其實鐵工師傅個個身懷絕技,施展與否與「要求」有相當大的關係。若業主做足功課,對鋼筋施工規範有某種程度的了解,事先溝通好按圖施工,強調隔層搭接,照圖示規範好樑柱搭接位置,通常會有較好的施工品質。鐵工是用噸計酬的,所以鐵的數量通常不太會少,真正的關鍵是施工的工法,對不負責任的鐵工而言,速度快、容易施工就是好工法。若業主不事先和營造溝通好,鐵工通常會以「自認為合理」,且容易施工的工法完成;不幸的是,這樣的工法通常都是背離圖面規範,無法達到結構設計強度。路邊工地仍常看到該走入歷史灰燼的九二一之前的施工法,重外表輕結構的氛圍,讓我想到生於憂患,死於安樂的教訓。

 

平整搭接-w.jpg  

--該走入歷史灰燼的九二一之前施工法   -----  平整搭接;

搭接位置也未避開樑柱接頭,於應力最小處搭接;預留的搭接長度也不足--

 

 

同斷面搭接W  

從基礎開始就可以評估營造的等級

 

 

  隔層搭接-1  

--隔層搭接施工不易,耗工、耗力,但卻是結構安全的保障--

 

 

五、四面受敵的水電

水電很弱勢,鐵工、板模、灌漿、泥作,每個階段都可能受到傷害,但水電師傅大都很淡定(或者說很無奈),反正兵來將擋,水來土淹,總是有辦法解決,萬一不行也能藉著敲敲打打收拾殘局,留下被破壞的結構,播下龜裂壁癌的種子,由業主慢慢承擔。

 

水電問題很多,有些問題是工班的集體「共業」,但帳都算在水電上。直接漏水或完全堵塞這些較明顯的問題,通常會先處理解決。有些潛在問題是住進來才會發現,有些問題幾乎無解,例如:牆壁某處無法判斷來源的慢性微量滲水;洩水波度不夠,排水緩慢或積水;管子被水泥半堵塞或容易堵塞,產生異味;插頭或設備預留位置不對,使用不方便擴充更困難;開關箱配線粗糙、絕緣不良、電線線徑不夠,導致線路發燙、漏電或埋下電線走火的種子;其它還有諸多施工不當,造成後續維修保養困難、黑心建材等問題。

 

水電包含的項目多且雜,水、電、瓦斯、通信、網路、防盜,其中每項都有其專業性,要樣樣精通實屬不易;缺乏某些專業,管線或系統整體布局就會不夠周延,困擾後續的使用或擴充。這些問題對小規模水電商是很大的挑戰,因為工程規模不大,若因此,要多僱用各種不同領域的專業人員;或提昇員工的專業素養,培養樣樣精通的員工;或壓縮利潤局部外包,就小規模水電商而言,無論採用何種方式都難以負荷。

 

水電在此外患內憂的惡劣條件下,業主期望水電能面面俱到,就必須自己做些功課,心中有些定見;營造也要認真監督協調各工班,不能讓各工班「自由發揮,集體創作」,才有可能滿足業主的需求,但現況是業主和營造都太忙,水電永遠不是第一順位,在此情況下水電怎能有好品質?

 

水電45度接頭-w.jpg  

--會為業主著想的水電:以二個45度灣頭取代一個90度彎頭,不易阻塞,也方便日後疏通--

 

六、磚牆問題多

比起RC牆,磚牆較容易施工,但是磚牆問題很多,首先是它和樑柱的結合缺乏鋼筋的交握,因此結構力很脆弱,不耐震;二、砌磚師父的手法攸關品質甚鉅,施工品質,水泥用料因人而異,亟不穩定;三、每塊磚至少四個接面,產生四個接縫,磚會吸水、縫會滲水,若是作為外牆日後不產生壁癌幾希;四、磚牆砌好,未完全凝固,水電進場敲敲打打,震波會破壞磚塊彼此結合力。以上諸多疑慮,業者認為日後會再粉光,等於再加強一次,所以不會有問題。其實有沒有問題,看看自家的壁癌、到921地震博物館參觀一下,就能得到明確的答案。

 

921歷史紀錄-w.jpg  

--921大地震磚牆折毀歷歷在目!

 

 

磚牆弱點-w.jpg   

--這種磚牆和921前的磚牆沒什麼兩樣,柱牆結合處沒處理好甚至更糟,覺醒吧!

 

七、缺乏可信賴的材料鏈

食安問題一直是個熱門議題說明了黑心食品的無所不在,其實黑心建材也不惶多讓,只是大家沒這麼關心罷了。很多建材是業者大批進口再分裝賣出,其中很多建材的確實來源、成分、測試數據都標示不完整,包裝上只能看到模糊的抽象名詞強調其效能。例如:貼磁磚的益膠泥,就有不少品牌,貼磁磚師傅會告訴你,一般的每包三百多,好一點的要五百多,差別在哪?既無認證數據也缺乏詳細成份標示,要得到好品質可能要靠幾分「運氣」加上業者的「職業道德」與「專業素養」;防水的彈性水泥、混入水泥砂漿的防水劑也有不少品牌,究竟我該選哪一種才能真正達到防水效果?哪一種耐久性較好?

 

許多類似問題都陷入同樣的窘境,在缺乏數據支持的情況下,通常是靠營造廠的經驗判斷向業主推薦。這種情況,其實是有很高的風險,因為營造廠面對眾多同質性的建材,不可能一一測試去累積經驗,而且每嘗試一次失敗,就有一個業主受害,營造廠通常也不敢輕易嘗試新產品。這些建材供應鏈的問題,對有責任心的營造廠而言,施工處處用心卻敗在充滿變數的材料,是很無奈的結果。

 

 

自己買建材找工班是否較有利?

我有認識的工班、我想自己挑選建材品質比較扎實。我想自己買建材找工班,借牌自己蓋,自己扮演營造角色是否較有利?在還沒有經歷自地自建前,我會覺得若有時間,這是一個好主意;現在我覺得這是似是而非的選擇,分析如下:

一、你認識的工班未必是能照你的期待施工的工班,而且很有能合作一次就失去這個朋友,很多想把房子蓋好的人都有這樣苦澀的經驗。況且,蓋一棟房子要很多種類的工班,你未必有熟識全部所需工班的人脈,並且對其施工品質均有信心,屆時令人失望的風險是很大的。
 

二、建材行面對「會有長久合作關係的營造廠」和「可能一生只蓋一次房子的你」,究竟孰重孰輕?答案再明確不過。因此,你拿的價格通常會比營造高,而且建材種類繁多,例如:鋼筋、混凝土、水電、磁磚、防水,你不見得全都了解,面對業務舌燦蓮花,你很難分辨真假,搭配不當可能把資源用錯地方,而得不到預期的結果。
 

舉一個實例來說,我一位朋友買一棟中古屋,裡面的鋁門窗要全部換新。看我在蓋房子,想採用和我相同等級的門窗,要我介紹我的承裝廠商,經我介紹接洽後,出乎意料,他拿的單價竟比我的還高些。我問廠商為何他直接拿的價格,反而比我多經過一道營造廠還貴?答案是:給散戶的價格會比給營造的價格高一些,因為整體來看,營造廠經年累月的量會比散戶高很多。

 

 

SA摩擦壓接續接器W

這是蓋大樓的柱筋,自地自建能用到這種等級的鋼筋與續接器絕非等閒之輩!

 

 

SA摩擦壓接標籤W  

一般自地自建都是用等級最低的螺紋續接器,直接在一般鋼筋續接端製作螺牙,其實,很多營造都搞不清楚一般鋼筋(沒有W)是不適宜車牙的!

 

 

我期望的夢幻營造廠

自己親身經歷加上與「龜毛營造」的意見與討論,雙方就目前這個大環境,若業主想在「無痛」的狀況下,不打折扣的蓋出一棟扎實的房子,營造廠至少要具備以下條件:

1.  熟諳各種工法,堅守施工品質,有「能力」要求工班照圖施工,或照施工規範施工。
2. 勤於探究工法改善施工盲點,消除類似爆模、跑模、鑽破管、灌漿蜂巢現象、棚拱、混凝土加水等問題發生。
3. 要具備整合鐵工、板模、泥作、水電的管理能力,能預見問題並提出防範之道,避免事後敲打修補。
4. 會仔細的挑選可信賴的鋼筋、水泥、沙、混凝土、防水材與其它相關建材,建立可靠穩定的供應鏈,而不是以市占率、價格、或配合度為選擇的依據。
5. 重視工地管理,能保持工地安全與整潔衛生,防範工地垃圾、廢棄物、便溺混入結構、牆或地板內。
6. 能與業主有良好的溝通,並秉持職業道德,顧及業主的利益。

 

花錢就能能蓋出好房子?

在目前這個營造環境中,沒有具備一些知識,加上幾分堅持,花錢不見得就能蓋出好房子。夢幻營造廠畢竟是有些理想化,誠如上述,常有許多不盡理想的地方, 業主若不願概括承受這些缺失,就要向營造力圖爭取,爭取無著,接著提出「嚴重抗議」,若抗議無效又不死心,業主只能無奈地打起精神自行補強或改善,才有可能達到應有的設計標準。天下寧有此理乎?花錢請人蓋自己還做得要死!對品質有所堅持的業主大多有不堪回首的慘痛經驗,不得不遷就現實而奮力自力救濟,以期補足工班、營造不足的部分。營造視這些業主為難剃頭的「龜毛業主」、異類;我倒是對這些業主的認真、勇氣與不妥協、不放棄追求品質的毅力表達崇高的敬意,以下幾點是他們具有的特質:

1. 對自己的需求有定見,能具體表達。
2. 努力看懂圖面設計,鋼筋結構等施工圖。
3. 學習建材知識、工法基本概念,所以能理解實際狀況、分辨真假,提出合理的質疑或可行的要求。
4. 能挪出足夠的時間檢查施工情形;小缺失盡力自我改善。
5. 能忍辱負重,持續理性溝通;不斷學習成長。

 

創造三贏的新局面

業主、營造、工班,三方如何創造三贏?三贏的條件:堅持而理性的業主、具良好管理能力的營造、施工品質穩定的工班。三者中,營造與工班大多可藉由選擇控制初步品質,而其中最尷尬的角色是業主,原因是業主大多是第一次蓋房子,毫無經驗;再者業主大多仍需要上班工作,能挪出關照工程的時間十分有限。在此情況下,我們(龜毛業主、龜毛營造)討論出一個似乎可行的三贏方案,簡述如下,這方案的關鍵主角在營造:

 

一、假設這世上存在有一個如我所期望的夢幻營造廠,接受業主的託付後,希望盡全力以實現其託付,為克服如上述工班的種種限制,營造將以與施工品質對等的價格發包給工班,並藉由口碑、選擇、考核、淘汰等方式維持工班品質的穩定。理想上,這是有很大的機會蓋出好房子。
 

二、惟現實中仍難免有疏失以及人性的軟弱,這部分只能靠營造與業主來督促改善。但是,以目前一般營造人力分配而言,一個人要管理十數個小工地,結果就像救火員,哪裡爆出問題或哪個業主反應,才匆匆趕赴處理;另一面,業主大多忙於自己的工作,無暇分身。在此情況下,要怎麼做才能蓋出符合「龜毛者」期待的好房子?下面的概念是一個可能的解法!

 

三、  專業自地自建業主代理人概念
綜合前面一、二的論述,假設能找到一個負責任且有能力的營造,這營造也有施工品質穩定的工班配合,剩下的問題就是營造人力不足,與業主無法全程參與二大癥結。若每個工地僱用一位管理員,扮演營造與業主的角色直接在工地監工與改善,以求防患未然有效地控制施工品質,這種業主代理人的模式,也許是未來直接針對問題的解決之道。

 

四、  業主代理人運作模式
初期運作模式,由於代理人必須要有能力影響工班,因此由可信任的營造廠代為僱用業主代理人,藉由營造延伸的影響力,較能有效地遂行代理「業主」與「營造」的任務,並同時對業主與營造負責。我們期待這代理人的任務能超越目前的工地主任,他不但必須確保施工正確,並且注意微小細節,必要時親自改善工班不足部分。


當業主代理人蔚為風氣,成熟到對營造和工班都有一定程度的影響力時,「專業自地自建業主代理人」就可不再依賴營造廠的影響力,而自立成為自地自建代理人管理業者,專為自地自建小建案服務。 屆時,業主就可以自己選擇代理人和配合的營造,花錢不須煩惱受氣,就可輕鬆的實現自己的夢想屋。衷心希望,這個想法會不會淪為不能實現的烏托邦,讓有心想蓋好房子的業主不再有遺憾。

 

五、  代理人衍生的經費
代理人的費用由誰支應?若完全由營造吸收,那會又回到「一個人管理十數個工地」的原點,所以由業主支付才有機會實現。但若是完全由業主支付也不盡然合理,因為營造本身就有管理工地的責任,現在多僱用一個人管理,顯然有人力重疊現象,因此代理人的費用應扣除營造應分擔部分,其餘衍生出來的費用再由業主支付較為合理。


這顯然會增加房屋的造價。但若以「自己買建材、自己找工班」自地自建為基點計算的話,其實折算「自己買建材與找工班」與委託「營造買建材與找工班」的差價(前者取得的價格會較高),業主以此「差價」支付代理人費用,實際上應該不會增加很多。用較簡單的說法就是:以「自己買建材、自己找工班」自地自建,和「委託營造加上另僱用業主代理人」兩相比較,其實二者的經費差不多,但是後者的效益會大很多。

 

業主無感形成劣幣逐良幣

拉拉雜雜寫了八、九頁,回首,驚覺大多是了無新意的老生常談,是自己眼界太窄還是現實一直就是如此?經歷整個蓋房子的過程後,老實說,我實在沒什麼勇氣再玩一次,若說這是個可怕的夢魘也許太沉重,但其中的甘苦,我想認真經歷過的人都能真正的體會。看訪不少工地後,發覺大部分業主心中雖有期待,但是像我這麼龜毛「撩下去」的畢竟不多,也許就是大部分業主這種概括承受現實的氛圍,缺乏對營造業的鞭策,所以品質一直無法有效提升。

 

「龜毛營造」也感慨他用心蓋的房子,因業主對內在結構不甚了解,因此對營造的用心無感,讓他用心蓋出結構扎實的房子,與外表華麗、內在結構虛浮的房子,在業主眼中毫無差別。

 

我的結論是:要蓋出好房子,負責任的營造廠很重要,業主的認知與要求同樣重要,若真要再來一次,我會認真考慮僱用專業自地自建業主代理人的運作模式

部落格少有這麼長的文章,但我相信下定決心要蓋好房子的人,一定會有耐心看完!

後記:
一般而言,專蓋自地自建的營造是有地域性的,因為和他們配合的工班、鋼筋、混凝土,各類建材供應商都在當地,這類營造若跨縣市,南下或北上去承包工程,其實對雙方都不划算。所以想自地自建的朋友,建議您在當地找營造才符合經濟效益,也唯有如此,營造才會和您談。
 

至於龜毛營造,後來進一步了解,其實他是建商。原本期望以他的人脈資源,加上他對品質的堅持,若願意經營營造必能造福人群,但是我們談了幾個案子都沒有談成。想找龜毛營造的朋友,抱歉讓大家失望,想把房子蓋好仍請自己多費心。

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